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房贷利率这么高,为什么还有这么多人抢着买房?

发布于2017-08-17 09:37

      最近身边正在买房的朋友都在抱怨,房贷利率贵了不少,而且还不确定银行放不放贷,整天都是提心吊胆。 一线城市中,北京、深圳、广州首套房贷平均利率都超过了基准利率,全国九成银行都已经没有房贷优惠。由于房贷贵房贷难,再加上各种限买限卖的政策,楼市交易量呈现下滑状态,特别是一线城市楼市交易就像结冰了一样,几乎冻结。

     不过,我一直都在思考一个问题:这么严厉的政策到底对楼市调控起到了多大的作用?为此我查阅了央行的相关数据,最近还去楼盘实地考察了一下,发现实际情况比大家想象中的更加复杂。

 

买房热情有增无减


大家先看下面这张图,数据都是从央行官网上扒下来的。


      先来说说什么是居民中长期贷款。在居民贷款中,中长期贷款主要是车贷和房贷,而且房贷占绝对比例。所以,居民中长期贷款常常也被视为等同于居民房贷。既然如此,我们就来看看,在调控如此之严,房贷利率不断走高的情况下,新增房贷规模到底受到多大影响。

      今年的调控政策是以北京“317新政”为起点,所以我们就来看看3月之后的新增房贷规模情况。从3月到5月,新增房贷规模呈现递减趋势,但到了6月出现反弹,再到7月虽然规模有所下降,但相比3到5月还是有所增长。这里面就有问题了:照理说,随着楼市调控房贷收紧,新增房贷规模应该出现比较明显的下滑才对,但实际数据看上去并没有,不仅下降趋势不明显,而且还有反弹。

      这说明什么?调控政策不断加码,房贷利率不断上涨,但购房需求依然很旺盛,这显然也不是刚需能解释的,只能说还有很多人在炒房。这让我想起最近陪朋友看房的经历。前两天,陪朋友去佛山看一个新楼盘,全部都是120方以上的改善型住房,采用房价首付+装修首付的双合同,首付少则要准备100万,基本不接受公积金贷款。不说双合同有违规嫌疑,也不说拒绝公积金贷款的歧视,反正我在现场看到的是情况是人山人海水泄不通,感觉大家买房子都像抢白菜一样。要知道改善型住房都不是面向刚需,也就是说大部分来抢房的人都是为了投资,如今买房卖房成本如此之高,炒房的热情似乎并没怎么熄灭。

      上面的图表中,还有一个数据更加触目惊心:今年上半年,居民存款增加3.94万亿,居民房贷增加2.82万亿。大家可以算算,新增房贷占新增存款多大比例,超过70%!换句话说,老百姓今年挣到的钱大部分都变成了房贷,大家还在往楼市里面冲。

 

炒房的洪流滚滚


      为什么会这样呢?相信大家心中都有这样的疑问,难道是调控政策没有发挥作用吗?显然不是,特别是从一线城市交易量来看,以房贷利率为核心的调控政策已经发挥了作用,甚至伤害到刚需群体。比如说,文章开头提到的正在买房的朋友,都是首次购房的刚需族,因为银行收紧房贷,不仅导致他们购房成本大增,而且还要担心银行不放贷导致购房失败。

      那么,原因何在呢?首先,我之前多次提到过,现在楼市处在分化状态,不再是以前同涨同跌的格局。现在调控最严的是一线城市,所以一线城市基本歇菜,这必然导致投资型资金的外溢。这些钱流到哪里去呢?就流到了像佛山这样的二线城市。投资热情的进入,必然推高这些城市的购房热情。这个情况在三、四线城市更加疯狂,已经出现了明显的疯涨态势。但是这个原因仍然没有解释清楚核心问题:调控这么严,为什么大家还是爱炒房呢?

      我们之前已经多次分析过,一线城市房价难以大跌,但也难以交易相当于有价无市,二三四线城市的房价,显然已经补涨过头,接下来必然回落。但是,还有这么多人冲进楼市,只能说明大部分人对房价看涨的预期并没有改变,这里面其实涉及到几个层面的原因。

      首先,很多人还在沿用以前的思维炒房,认为不管是几线城市,房价还会继续涨,所以有点钱就想去炒房。这种因循守旧的思维显然很可怕,楼市的各种信号已经明确说明如今已经不是炒房的好时机了,像李嘉诚、潘石屹、王健林这些人早就在抛售各种物业,但还有这么多人视而不见,跟政策对抗逆势而行。

      其次,盲目从众的心理在作怪。就像我在那个楼盘现场看到的那样,身边每个人都处在一种疯狂抢房状态,身处其中的时候很难不受感染。大家都在说房炒房,很少有人冷静下来想想这其中的风险到底有多大。 

      最后,这其实也是一种资产荒下的无奈选择。现在市面上很难找到高收益的投资产品和项目,看来看去,好像还是炒房划算,所以但凡有点钱都想着去买房。

      可问题是,大家都没搞清楚一个问题:资产荒又不是某个人才面对的问题,这是大家都面对的事实,现在根本就不是一个能够赚快钱的时代了。所以这三者叠加就形成了巨大的惯性,虽然调控政策不断加码,但是仍然难以挡住炒房的洪流。

 

房子真的不能再炒了


       今年以来,我已经多次提醒不要炒房,炒房的风险在加大,想靠炒房暴富的时代已经过去了。但无论是央行的数据,还是现实情况,看来没有多少人认识到炒房的风险。从一线城市和热点二线城市来看,炒房已经没有市场了。且不说高昂的房价并没有下跌多少,但从交易量来看,就会发现楼市已经被冰封了。

       如果现在你为了所谓的资产配置去买房,要考虑的已经不是你究竟是不是高位接盘,而是将来能不能脱手这个大问题。监管层提出的“稳定房地产市场”,大家要仔细体会一下“稳定”两字的真正含义。再说其余二三四线城市,这一轮以去库存为名的疯涨其实已经接近尾声,一个非常明显的信号是房地产库存已经降至历史低位。更重要的是,这些城市并没有大城市的人口流量和优质资源,本质上缺乏房价长期看涨的基础,如今去库存的目标已经完成,恐怕房价掉头的日子不远了。

       此外,政策方面还潜伏着房地产税等不确定因素,未来房产交易的成本显然会越来越大。结合上面的图表还可以看到,现在居民新增存款非常不稳定,而且居民存款同比增速几乎没有变化,这意味着大多数人还债能力越来越弱,这个信号非常危险。这些人真的好好想过未来自己的偿债能力吗?经济行情这么差,如果自己失业了呢,就像乐视的员工一样,就像之前深圳那个被华为辞退的中年老员工一样,你能抗住那么大的生活压力吗?所以说啊,你只想着要有房,但有没有想过如果房子不能再轻易变现,而你又没有偿债能力的时候,到时房子变成你人生的庞大负债时,如果面对?

       假如现在有100万现金投资,抛开刚需购房不说,我更愿意选择持有流动性好的投资产品,比如说合理配置货币基金、P2P产品、商业保险等,而去年前年我也让大家去换点美元长期存着当保命钱,这些话都不知道几个人听进去了?即使是刚需买房,我也会仔细衡量自己的负债能力,绝不会赌上全部身家硬上。时代真的在变,如果不信我的话,可以看看这个国家最顶层的有钱人在怎么处置自己的财富,或许你会更清楚这其中的“春江水暖鸭先知”。

      国家领导人也说了,房子是拿来住的不是用来炒的。这话意味深长,只是很多人根本没有意识到。再讲一句:对于普通人而言,房子真的不能再炒了;如果是刚需的,也要量力而为。

 

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