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谈谈地产商跨界互联网金融业的机会 到底在哪里?

发布于2016-08-22 10:18

一、房地产商最舒服的时代

说过去的二十年,是房地产商最舒服的时代而不是房地产业最好的时代,是因为开发商在这20年赚了最容易赚的钱,但并没有造出最好的房子、没有做出最好的设计、没有呈现出最好的运营、也没有形成最好的房地产业态。中国经济多年来的快速增长,房地产业是绝对的支柱性贡献产业。透支着国人未来最大的消费能力房地产业,造就了“卖地政府、地产公司、地产相关的上下游企业和金融机构”当前枝繁叶茂的景象。

二、开发商说:做金融,我有意愿也有能力

当前,地产巨头纷纷投入金融业务的布局之中,誓要将中国最赚钱的两个行业结合起来的架势。

房地产业从“拿地、设计、建设到销售、结算”,每一个环节都和金融业务密切相关,中间每一次的杠杆使用,都会一定程度上影响着整体利润。过去地产公司毛利动辄50%、60%,对于金融那10%的收入和复杂的交易结构,既没有兴趣也没有耐心,更何况一直以来大家合作“亲密无间、共好发展”,有钱一起赚嘛。

但随着互联网金融的蓬勃发展和房地产行业的竞争加剧。房地产公司发现了一个”秘密“也出现了一个问题。

1、原来金融我是可以自己干的,那些互联网屌丝都能自己干。

2、地产公司毛利率在不断下降(那10%甚至是5%对我也很重要)。

这两个原因使得地产企业有意识也有动力开始自己做金融业务。

三、抛开时代背景,谈成败没有意义

这些年房地产业钱好赚到他们以为钱本来就是那么好赚的(因为中国这些年,经济高速发展的红利,客观上使得很多行业赚钱横向对比发达国家都更容易)。所以在各地产公司涉足金融时,纷纷低估了金融业赚钱的难度。再加上侯本琪教授所说的“金融收益当期性和风险滞后性的特点,很容易被跨界进入的人们所忽视。”最关键的还是,整体的社会大环境并没有过去那么好了,金融业赚钱的难度变得越来越大(此部分大家可以读“践行高效风控,深耕垂直领域产业金融机“一文)

基于以上原因我们发现,现在的地产巨头们对金融的布局似乎有点乐观。看看声势浩大的“绿地、万达、恒大”,很早进入的“绿城”和今年新晋的“碧桂园、佳兆业”等。他们都一窝蜂的冲进了互联网金融的大潮,纷纷搭建自己金融服务平台,做花式C端理财、各种类型的ABS,闷头拿各种金融牌照。什么“互联网金服、资产交易所、保理、融资租赁、融资担保、小贷、甚至收购保险、信托、基金和银行”牌照。所有你能想到的金融牌照他们都拿,然后搭一个大的金控平台,觉得排列组合后就能练就“以彼之道、还施彼身”了。而且关于综合金融和互联网金融地产大佬们在市场上一打听,发现做的最好是一家叫”平安“的公司。平安打着”百年老店、综合金融“的口号,健康快速发展了20多年,而且还打造了一个全球第一的P2P公司陆金所。于是各大地产金控平台纷纷从平安各条线挖来高管。

而事实上平安的成功有其独特的基因和时代性,抛开时代背景谈成功或失败都是片面的。

当这些地产大佬以为背靠自身地产集团优势,用平安的人,用平安的逻辑、完整的金融牌照就能打造一个平安似的金融旗舰,很快就被现实打了脸。为什么做不出理想结果?就算差不多的也做不出。看来是这些人不行,于是就一茬一茬的换高管。而事实上所有的成功可能都是要遵循“择时、择事、再择人”的顺序,结果从来也不是预先设计好的。平安不是在干产险的时候就想好了寿险怎么干;不是买了福建亚洲银行就决定了收购深发展;也不是一开始像集邮一样集好了“银行、证券、信托、基金、资管”的金融全牌照;陆金所在成立的时候也并不知道要干什么,成立后遇到P2P的时候,也不知道2013年会因为余额宝让这个行业疯狂……

平安是一家以保险起家的企业,有着无以伦比的线下销售优势,而且平安多年来一直坚持“混业经营,一个客户,一个账户一站式服务”深挖客户。从保险最难的这部分金融消费先切入,再经营银行、信托、基金、消费贷款等业务,本身就更顺畅、更平滑。再加上这些年金融行业本身的快速发展,使得平安的综合金融服务如鱼得水。而陆金所P2P的成功,时代性的特征更加明显。总的来说,平安综合金融的成功与老马长期的战略坚持有关,更与时代发展密切相关。

四、地产+金融+互联网是什么鬼

现在看来所有声势浩大的地产金控,都没有达成阶段性预期效果。除了因为部分高管用原本固有成功经验的战略失误外,比如不该抛开地产机构产业链,做所谓纯平台、不该做所谓互联网金融屌丝理财、不该好高骛远,对标蚂蚁或陆金所(大家根本不是一类好吧),陆金所对标蚂蚁也是不对的。真正的原因可能是大家并没有“全局地、系统地”思考如何把地产和金融以及互联网的结合,只是盲目追随热点,没有真正做到产融结合。当然更重要的可能是,大的地产公司多年来形成很多自身的组织习惯,要与自家的金融触手深入对接,其中需要“斡旋、平衡、改变”的事情太多。让很多职业经理人觉得太难太慢,不如跟着大潮先折腾下。这所有的一切,造成当前地产金控的尴尬局面。

互联网的核心是“海量屌丝用户,即时高频互动”;金融的核心是“资产保值增值、风险高效控制”;房地产的核心是“大额低频交易,谨慎决策购买”。从核心来看地产与互联网的结合难度不小,现状来看互联网和地产的结合也没有特别成功的案例(搜房是典型的地产垂直媒体属性)。事实上在地产、金融和互联网三个行业中,我们连两两结合都没搞好,互联网金融现在水深火热,互联网地产典型代表搜房在开线下中介门店,而地产金控在面临一茬一茬的高管置换。

所有标榜自身“地产+金融+互联网”的当前都雷声大雨点小,慢慢连雷声都没有了。个人建议模式应该是“地产+互联网金融”而且是+真正的互联网金融(请参考“互联网金融你必须要GET到的点”一文中对互联网金融的描述),说的简单一点,就是借助地产本身的产业机会做好与金融业务的融合,同时做好准备随时抓住发展中地产互联网金融的机会。

五、地产金控的机会到底在哪

下面我们就从以下几个方面把我们认为地产金融的机会,或者说地产怎么加互联网金融的机会,抛砖引玉和大家一起探讨。

从地产业板块说起。把地产业分板块来看,包括以下几个部分和相关的公司:

地产金控从整体格局看的机会有:地产股权基金、商业REITs、产业链B端金融服务、产业链C端金融和社区综合金融服务。针对二手房和租房领域,本文不具体展开。我们认为这两个领域的机会基本都在控制交易的机构手里。毕竟只有在交易中才能既解决需求又控制风险,这也是为什么链家疯狂开店,搜房和易居来到线下。因为大部分是C2C模式,会面对着风险管理和消费金融巨头的双向竞争压力。

本文简单谈谈地产金控集团下面的几个机会。

1、地产股权基金:

不论项目好坏都有拿出来做真正的股权合作。像过去好项目自己留下,不好的拿出来,地产公司永远都做不好股权合作。而且从理性上说,当前地产市场的回报率和风险较过去都有很大变化,用真正的股权基金实现风险的释放,地产公司专注经营品牌、做好项目管理,获取股权和管理费用的双向收益。所谓“智者求同,愚者求异”,发挥自身的长处,不论是和金融机构合作还是自身筹备产业基金,同股同权都是未来最正确的选择模式。具体的形式建议:

1)参股地方性健康、深耕地方的小型开发商:募集资金、共同项目管理

2)小额参股不错的项目:小额参股+品牌输出+项目管理督导

3)不良资产收购:寻找有能力改造、溢价不错的不良资产+品牌输入和改造+再销售或持有

2、商业REITs:

重点是做好商业综合体的运营,做出溢价和预期。除了当前的监管和税务方面不明确外,REITs没有蓬勃发展的真正原因还是机构商业综合体的运营能力不足。解决方案都是从定位、设计、运营各个方面自修内功。详见“从商业综合体运作中的互联网金融思考”一文。

3、产业链B端金融服务:

围绕开发商自身产业链相关企业的金融服务,包括便捷的信贷服务,要像蚂蚁金服打造的B端花呗一样便捷。要注意相关B端机构与地产基金相连的投资服务,这些年开发商赚那么多钱,供应商除了提供服务以外,是不是也应该有点股份……

4、产业链C端金融和社区综合金融服务:

1)关于产业链C端:

在地产垂直领域C客户的信贷和理财机会有很多,但因为数量级的问题,比如一个年销售千亿的地产企业,每年卖出去的房子也就10万套左右(假定每套100万),所面对的客户群也就30万(每户平均按3人),即使10年平均都有这个规模,所有的业主也不过300万(这里还有很多孩子)。如果是这个数量级去做“消费信贷和低端理财”显然没有什么潜力。所以我们认为做产业链C端一是房屋购买期间的信贷机会,二是综合金融服务和高端理财的机会。这两个方面需要客户体验+投资能力。不要在地产销售过程中因为金融产品影响客户体验;综合金融服务和高端理财是红海的竞争,所有的传统金融机构都盯着有钱人,只有结合前面说的地产股权基金,做好GP给与客户更好的回报,在未来才会有机会。

2)关于社区金融:

社会金融提出已经很久了。民生也做了很久了,绿城初期做金融也是这个定位。但社区整体需要统筹的东西太多、需求太杂,如果没有配套生活服务切入、单纯切入金融效果非常差。而且对于每个人来说社区是一个组织、公司也是一个组织、还有很多别的社会组织。人们在每个组织中都会受到各行各业的服务。另外,社区物业的经营不论是形式上还是制度上,都还有很大提升空间,单一社区又很难形成标准化、规模化效应。再加上中国当前的发展阶段,很多人工作忙碌无暇享受邻里关系。这所有的一切都让社区金融的发展还有漫长的路要走。如果要做,我们觉得不是直接切入金融,而是要先从社区的生活服务和邻里关系的每一件事开始。

最后,金融作为第三产业的顶端,在过去,中国因为产业分布的原因,一直大多在服务第一、第二产业。在服务第三产业的时候,以为和第一、第二产业一样。而事实上金融业服务第三产业是需要产融结合的。第一、第二产业服务面对的是物,会随着科技化提升不断发生质变,但第三产业服务的是人,这种服务很难有质变或者说质变更不可控。你看从Apple发布第一款触屏手机后,这么多年过去了,年年各家发行的旗舰手机都是一个样就知道有多难了。所以金融在服务第三产业的时候要想的是如何真正帮助产业一起成长。只有第三产业本身发展好了,融入之后的金融业才能实现产融结合后的枝繁叶茂与基业长青。

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