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记者暗访:中介铤而走险 银行消费贷顶替首付

发布于2016-08-22 09:38

已经被监管层三令五申叫停的首付贷仍未绝迹。继3月监管层连续出手清理整顿之后,七部委日前又联合发文,定性首付贷为违法违规金融产品,明令要求中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等产品和服务。然而,北京商报记者在上周末走访多家房地产中介时发现,不少中介依然在用自己的“小金库”为购房者做过桥贷,或与银行等金融机构合作,以大额消费贷为购房者垫资。

小贷公司成“中介”

在上周末的走访中,北京商报记者以购房者身份,兵分多路调查了不同地段的多家房地产中介,发现了不少违规机构。其中,仅在一郊区的一条街上就有3家。

“我看中一套房产,首付要70万元,但目前手里只有40万元现钱,其余的资金拿去做生意了,一时无法回账,需要借一笔资金先进行周转。我名下还有一套房产,能否提供垫资或首付贷服务?”

面对上述问题,昌房地产的一位销售经理表示,购买房屋必须通过他们公司交易才可以得到垫资,钱是公司自己的,额度没有最高或最低的限制,具体批多少要看房子值多少钱,然后由公司来衡量。

诚信易鑫销售经理则介绍,如果资金需求时间超过一年,就要去银行用现有房产做抵押贷款,一年以内的话公司就可以垫。“比如你只需要借3个月,我们可以垫资,月息3个点,借30万元的话每月就是还9000元,先还利息,最后还本金。”

比起诚信易鑫,福瑞地产的月息更低,为2个点,不过二者设定的还款方式略有差别。该公司一位经纪人表示,假设购房者借50万元,期限3个月,利息总共就是3万元,公司在垫资的时候会先把利息扣除,直接给购房者打47万元,合同到期时还清47万元即可。

除了公司自己垫资,该经纪人还透露,他们和很多银行都有合作,可以帮助购房者从银行做大额消费贷。据了解,目前银行的消费贷普遍收紧,如果是个人到银行去申请,基本上最多只能批到10万-20万元的额度,有些银行甚至暂停了这类业务。而通过福瑞地产的牵线,假设贷款人名下的房子值100万元,无需将房产抵押,就可以轻松地从银行贷出25万元,贷款额度大约为房产价值的1/4。

“申请消费贷虽然不需要抵押物,但银行肯定会看你个人名下财产,有没有房、车之类的,我们在中间再为你做一个担保,额度就会很高,自己到银行申请是贷不到这么高额度的。”上述经纪人说道。当北京商报记者追问合作银行的名单时,该人士称,国有银行和股份制银行都有。

通过走访,北京商报记者还发现,和房地产中介合作的不仅有银行,还有小贷公司等。一位小贷公司人士透露,只要个人连续缴纳公积金超过13个月,有银行大额理财等财产证明且年龄不超过60岁,就可以申请纯信用贷款,额度可达到50万元甚至更高,年息10%左右。

除此之外,该小贷公司也可以为贷款人与银行牵线,假设贷款90万元,该公司可以找到3家银行各贷款30万元。

银行消费贷顶替首付现象仍存

与中介公司、小贷公司人士的毫不避讳相比,银行的“口风”要严谨得多。

一位国有银行信贷部人士表示,目前该行并没有与房屋首付款相关的任何贷款业务,消费贷也暂停办理了。另一位股份制银行信贷部人士称,该行同样没有首付贷业务,消费贷还可以继续申请,但无论哪种贷款业务,都需要到分行审批、放款,并不是任意支行都可以自主办理,而且申请材料从支行递到分行,中间会经过客户经理、支行负责人、分行信贷部审批员、分行相关部门领导等层层把关,考量风险。

伟嘉安捷企划主管吴昊也表示,根据目前了解的情况,大的房屋机构已经没有垫资行为了,可做无抵押贷款用以首付款的行为只是存在于一些小的担保公司和小额贷款公司,银行更不存在这种现象。

然而,通过银行消费贷款挪用充当首付的方式依然存在。对于无抵押贷款,银行只是依据申请人的收入、信用、住房等综合因素进行评估考量后进行贷款,但是银行并不管所贷资金的用途。

这给了不法者可乘之机。有知情人士称,虽然银行贷款审批流程严谨,但不排除有银行内部人员与中介相互勾结的情况,简单说就是“熟人办事”,一方想要获取高额度,另一方打通内部关系、放松标准、简化流程来达成目的,“就像批一张大额信用卡一样”。

如此一来,银行名义上发放的消费贷,实际上却是变相地给购房者的首付款“输了血”,这使得不具备购房条件的人贷款买房成为可能。易居研究院研究总监严跃进表示,根据国家规定,房屋首付一般为房屋价格的20%-30%,是需要强制支付的部分,是银行用于防范房贷风险的防火墙。但这项业务的出现,给了很多购房者机会,不需要花费自己很多钱,只靠中介撮合,就可以得到首付资金,然后再到银行进行第二笔贷款,即按揭贷款。

如此“无本万利”的生意加剧了市场的投机行为。大量不具备资格的人通过这种方式买房,使得大量资金流入房地产市场,推升房价的上涨。而房产的增值部分反过来使得购房者足以还本付息,甚至还有盈余。这不仅加大了银行的杠杆,也助推房价过快上涨,形成一个循环。在利益的驱动下,部分投机者的造假欲望也被大大提高,一些中介和银行人员加入进来,进一步恶化了市场情况。

严跃进补充表示,炒房并不是所有人的行为,有一些真的对购房有需求的人,借款后不会刻意违约,但如果大量资金出现这种现象,系统性风险就会出现。

中介拼交易量铤而走险

市场乱象频发引起监管层的重视,“杠杆上的楼市”在今年的全国两会上就曾成为重要议题。全国人大代表、重庆市市长黄奇帆指出,如果放任一些地方的房市高杠杆,将会是另一场金融灾难。一些银行的购房贷款首付从原来的40%降到30%,有些已经降到20%,如果房产商或者中介再给买房的人提供10%-20%的首付,实际上就使得买房的人变成零首付或者5%-10%的首付,而美国次贷危机的源头就是零首付,房价也就没头没脑地2个月、3个月暴涨了30%、50%。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。

监管层开始连环出拳整顿。继今年3月监管层发声昭告首付贷业务不属于合规范围后,本月相关文件正式落地。住建部、国家发改委、央行、银监会等七部委日前联合发布的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》提出,“不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务,不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用”。

事实上,经过3月开始的一轮清理整顿之后,首付贷的现象已有所减少。吴昊介绍,至今已经去了一大半了,最多还有10%-15%的小型机构存在这种现象,主要是住房者有需求。从北京地区来看,购房首付比例占30%,三四环的住房税后也要100多万元,短期资金不够,需要周转是很正常的事情。“但还是建议购房者量力而行,毕竟首付贷有一定风险。此外,目前我国贷款环境宽松,银行贷款普遍可享受8.5折,比起中介的利率,银行更适合购房者。”吴昊说道。

但之所以市场还存在一些中介没有收手,严跃进表示,因为在每一笔垫资过程中,机构就完成一笔房屋买卖,促成一笔交易,所以为了交易量中介还在隐蔽地维持这项业务。

随着首付贷的性质被盖棺定论,业内人士认为,接下来的清查整顿房地产中介市场的专项行动中,首付贷肯定将是重点检查和整顿的对象。严跃进进一步提出,发现违规现象,每个地区的监管部门可以增加资金惩罚,减弱违规的动机,规范交易就会逐步建立起来。

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